Para organizar os imóveis da família, proteger o patrimônio e planejar a sucessão, muitos têm recorrido à constituição de uma holding. A Reforma Tributária criou regras próprias para operações com imóveis, o que altera as variáveis dessa conta tanto para quem mantém o patrimônio na pessoa física quanto para quem já o tem dentro de uma holding. Neste artigo, você entende o que a holding patrimonial faz, o que muda com a reforma e quais perguntas vale responder antes de decidir.
O que é holding patrimonial
Holding patrimonial é uma empresa constituída para ser titular de bens, como imóveis, participações societárias e aplicações, no lugar de a pessoa física ser a titular direta. Ela atende a objetivos de organização, gestão, proteção e sucessão. A existência da holding, por si só, não elimina tributos, e a vantagem depende do perfil do patrimônio, da renda que ele gera e da estratégia da família.
O que a Reforma Tributária muda nas operações com imóveis
A reforma instituiu o IBS e a CBS, e a Lei Complementar 214/2025 estabeleceu um regime próprio para operações com bens imóveis, com regras específicas para venda, locação, cessão e arrendamento. As principais mudanças são:
- Redução de alíquota: em regra, as alíquotas de IBS e CBS ficam reduzidas em 50% nas operações com imóveis, como a alienação e a cessão de direitos reais. Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, a redução é de 70%.
- Redutor de ajuste: na venda de imóveis, permite deduzir da base de cálculo o custo de aquisição do bem, de modo que a tributação não recaia sobre valor que não representa ganho.
- Redutor social: na alienação de imóvel residencial novo, há dedução de R$ 100.000,00 por imóvel da base de cálculo, e de R$ 30.000,00 por lote residencial. Na locação para uso residencial, a dedução é de R$ 600,00 por mês por imóvel.
Com isso, a carga de uma operação com imóvel passa a depender do tipo de operação e de quem a realiza.
Pessoa física ou holding: quem passa a ser contribuinte
A pessoa física só é contribuinte de IBS e CBS quando a exploração de imóveis ultrapassa limites de receita e de quantidade de bens. Na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, o enquadramento exige, no ano-calendário anterior, os dois requisitos ao mesmo tempo:
- receita total com essas operações superior a R$ 240.000,00, valor corrigido pelo IPCA; e
- operações envolvendo mais de 3 imóveis distintos.
No próprio ano, a pessoa física também passa a ser contribuinte se a receita exceder em 20% o limite, o que corresponde a cerca de R$ 288.000,00 na base original. Na alienação, o enquadramento ocorre quando a pessoa física vende mais de 3 imóveis distintos no ano-calendário anterior. Quem fica abaixo desses patamares permanece fora do IBS e da CBS nessas operações.
A holding, por ser pessoa jurídica, entra na sistemática dos novos tributos pelas regras aplicáveis à sua atividade, como regra sem a faixa de enquadramento prevista para a pessoa física. A comparação entre as duas estruturas precisa ser refeita com os números do seu patrimônio.
Lucros e distribuição
A forma de retirar o resultado da holding também mudou. Desde 2026, a Lei 15.270/2025 prevê tributação da distribuição de lucros e dividendos na pessoa física do sócio. Quando o pagamento, o creditamento ou a entrega de lucros e dividendos por uma mesma pessoa jurídica a uma mesma pessoa física ultrapassa R$ 50.000,00 em um mesmo mês, incide retenção na fonte de 10% de Imposto de Renda sobre o total distribuído naquele mês.
Quem avalia manter ou abrir uma holding precisa considerar o custo da distribuição, e não apenas o da operação.
Sucessão e ITCMD
A holding facilita a organização da transmissão do patrimônio, com instrumentos como a doação de quotas com reserva de usufruto e cláusulas de proteção. O ITCMD, porém, continua na conta. A Emenda Constitucional 132/2023 determinou que o imposto seja progressivo em razão do valor da quota-parte que cada herdeiro recebe, com alíquota máxima de 8% fixada pelo Senado Federal.
As faixas e as alíquotas dependem da lei de cada estado, e vários deles vêm ajustando suas tabelas. Por isso, a estimativa de ITCMD de um planejamento sucessório deve partir da legislação estadual vigente na data da análise.
Custos de constituição e manutenção
Uma holding gera custos de contabilidade, de obrigações acessórias, de tributação da renda de aluguel e de ganho de capital na integralização e na saída dos bens. Esses custos entram na comparação com a manutenção do patrimônio na pessoa física. Dois pontos pedem atenção especial na integralização dos imóveis:
- Ganho de capital: a integralização pelo valor constante da declaração de bens do sócio não gera ganho de capital. Se os imóveis forem integralizados por valor de mercado superior ao custo de aquisição, a diferença é tributada na pessoa física.
- ITBI: a integralização de capital é, em regra, imune ao ITBI, mas a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. A preponderância é apurada pela receita dos dois anos anteriores e dos dois seguintes à aquisição (art. 37 do CTN). Como a holding patrimonial costuma ter como renda principal o aluguel dos imóveis que recebe, esse risco exige análise antes da integralização.
Como decidir: quatro passos
- Listar os imóveis, com valor de aquisição, valor atual e renda gerada.
- Simular a carga tributária de hoje e a carga com IBS e CBS, considerando as reduções e os redutores.
- Projetar a sucessão, com a estimativa do ITCMD progressivo na legislação do estado aplicável.
- Comparar o resultado com a manutenção do patrimônio na pessoa física, incluindo custos de estrutura, ITBI, ganho de capital e distribuição de lucros.
Cada patrimônio tem uma resposta própria, e a análise com os números reais indica se a holding sustenta a decisão ou se a pessoa física continua sendo a estrutura mais adequada.